2010-05-25

林口:規劃Outlet Mall之我論

去年去香港時,仍把握最後的血拼機會,跑到了機場附近的東薈城名店倉。最近在想,為何林口不朝著暢貨購物中心(Outlet Mall)發展呢?

Outlet Mall是集中多個品牌的直銷專櫃或賣店而形成的大型購物中心。由於OUTLET要有較大的場地,才能盡量吸引較多的品牌,大型停車場不可少,此外,咖啡廳、電影院等休閒娛樂設施,也能吸引更多家庭週末前來消費,因此通常設在市郊等地價較為便宜的地區,國外的Outlet大概離市區約一個小時。

而林口相較於台北縣其他地區而言,房價較為便宜,現有用地又足夠。交通上來說是第一高速公路台北到機場間的樞紐,目前機場捷運正在興建中,林口就有一站。這條件比其他地區都好的太多了,像日本的御殿場還在靜岡縣咧,從新宿出發要花將近兩個小時的時間才可以抵達,本來有規劃,但想到路途這麼遙遠,實在很不想安排進行程裡。

除非是桃園航空城也有意發展這類型商業活動,但我覺得條件上不如林口。

以往,由於林口人數少,消費胃納量還不足,因此商業發展較為緩慢,但如果反過來想,如果設立Outlet Mall,將可以吸引離境前的旅客,以及北部本身的消費族群來林口消費,不但可以提供工作機會,對於商業化以及林口的發展應該是有相當的助益。

不過,在台灣購買名品關稅課的相當重,現在又有「奢侈稅」的議題,買名品實在很不划算~半名品的agnes b.在日本大概是台灣的七折價,跨年的時候更下殺到五折!就不知道outlet是否像其他國家有其市場性可言,目前台灣最快朝著國際性Outlet Mall發展的便是高雄縣的義大世界,即將於五月開幕的購物廣場據說有300個品牌進駐,就不知道做不做的起來?

[2010-04-30 update]

昨天的工商時報有一則關於林口 中商36 的新聞

國有土地不再釋出,大台北地區建地難尋,建商轉攻地上權;台北縣經濟發展局計畫釋出二筆林口6.73公頃,可蓋旅館、商場、購物中心及OUTLET的商業土地進行招商,吸引中工、華固、太子、冠德及遠雄等建商及日商寺田倉庫株式會社、宏國關係企業等20多家企業熱烈參與。北縣經發局指出,6月上網公告後,應該會有更多企業爭取。

此塊由台北縣政府、國產局所擁有的商業地,將完全規劃開發為商業機能,第一期包括生活購物商城、都會休閒健康設施及複合型室內娛樂設施。

第二期則可由開發商,投資興建優質旅館、商務辦公室、購物中心、倉儲量販、OUTLET、金融及休閒娛樂服務性產業。

據招商單位透露,此塊商業用地除吸引建商、土地開發商,包括禮客精品OUTLET、國內前三大的百貨公司、國外的精品集團,也都對此投資案有興趣。

主要是談到林口將釋出兩筆商用土地,總計6.73公頃的地上權,有興趣的開發業者就包含Outlet業者,當然希望林口的商業發展可以起來,強化生活機能,不一定要開設Outlet Mall,只是思考如何走出林口的獨特性來看,借鏡國外,這倒是一個方向,而這Outlet不一定只賣國外品牌,而是可以集結台灣各地特色過季品而設立,以往國外對於台灣的印象是美味的小吃、好吃的水果,但其實這都無法攜帶出國。在旅客離台前繞經林口一次買足倒是不錯。

問題在於交通,由於林口新市鎮為帶狀開發,其實人口聚集點反而離捷運有一段距離,尤其林口的機關中心將落於文化三路與忠孝路之間,而上述的兩塊商用土地其實離捷運站也有一定的距離,所以其中的交通接駁顯得重要,以往也想過BRT的方式可以行駛林口龜山的主要幹道,不必要機場捷運另外延伸出林口支線,如果中商36開發的話,這點也是要注意的。

[2010-05-24 update]

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最近找了中商36的新聞,忽然看到有以下連結,是98年度民間參與公共建設招商大會(2009-11-23舉辦),其中關於都市更新的一項agenda,即為林口中商36公有土地招商案,無獨有偶,簡報內容也提到Outlet暢貨中心,看來不單只有我有這種想法。大致看了一下,規劃的還蠻完整的,大致規劃為二期,第一期為購物、娛樂消費為主,第二期則是商務、休閒。但意外的是,第一期規劃靠文化二路那邊,而非文化三路~畢竟捷運A9的出口在文化三路上,因此這樣規劃蠻奇怪的,如此一來,接駁機制就得考慮進去。

最近去仲介那邊詢問林口房產行情,談到這塊,仲介說~有投資客告訴他,那塊地被好市多(costco)標走了,當時覺得莫名奇妙,因為四月才開標案說明會,今年年底才會審查案件,什麼時候就已標走了?所以八成是假的,更何況,據我所知,costco有興趣的是在新莊以及桃園,條件也比較符合。

但如果是真的,自住客呀!想投資的話能贏過這些人的腳步嗎?

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