2007-07-02

林口看房子心得

林口建案看久了,我們也衍生了一套看房子的心得。

1. 有興趣的建案

1.1 大約百戶:這樣的選擇是為了管委會,如果戶數太少,管委會可能成立不起來,或是力量不大。但戶數若太多,開住民大會時人多嘴雜,光是討論他家阿貓阿狗的事情可能就吵一個下午了,管委會運作的空間反而不大。 另一個原因則是住戶也單純許多,住戶的品質容易集中。我忘不了我朋友住的社區,社區的另外一邊有討債公司用大聲公喊出XXX快還錢的景象。

1.2 二~三房:由於我們都是首次購屋族,出社會沒幾年,而預算上能夠買的,大概就是二~三房的案子了。

1.3 週遭環境:對面有公園或學校那當然是太好了,或是隔壁是透天厝,因為一定不會被遮蔽。否則現在還有很多空地還沒蓋,另外不挑面大馬路的建案,而是靠大馬路旁的小路。面大馬路的建案樓下的店面通常是作吃的。自己住的不要有,要吃過去吃即可,否則衍生的衛生問題也挺麻煩的,而且也比較安靜,也不會影響以後的增值空間。

1.4  樓層:最好是九樓、十樓。因為太低不僅沒有view,而且地面溫度高,夏天會很熱。

1.5 增值空間:這點跟交通、附近環境等都有關係,不過這也說不準。因為商圈是自然形成的、公共設施也不一定蓋的成,所以除非是附近已有確定的利多,但這類的房子的價格相對地也較高了。

2. 不碰的建案

2.1 代銷銷售的房子:這邊房子那麼多,空地還多的是,不需要現在就先讓人賺一手。怎麼談也沒辦法談到很好的價格,因為已經先提高一百萬來讓你殺價了。

2.2 亂加公設比的建案:買房子一定要問的,是公設比是多少。還要很技巧性的問,社區的中庭花園是否也包含在公設內(這是法定公設,不能計價,除非有包含地下室停車位)。其實公設包含大公、小公。「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等;而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。而目前許多建案都會附加許多設施,如健身房、KTV、交誼廳,加多了公設,導致自己多付了一些錢。但這些後續都有維護成本的問題,可能有75%的設施都關閉,有游泳池也拿來養蚊子,這根本是浪費。

2.3 盡量不看預售屋:感覺好像是在談很空幻的東西。雖然預售屋有可以依照自己的意思改格局,但是變數實在太多,所以我盡量不看預售屋。 

3. 消息來源

除了路邊發廣告的工讀生外,就是上葡萄藤網站看資料了。不過林口這地方的建案真的太多,幾乎每個禮拜都會冒出一個新的,所以沒事還是會去繞繞,順便看看週遭環境,另外也可以觀察各處的施工品質,順便先了解一下某個建案是哪個建商的。畢竟一些建商的風評在林口人都有流傳的,大抵心理都有數。

4. 看屋注意事項

最重要的就是採光跟通風了。雖然建商都會提供實品屋,但可能的話希望還是看空屋。有個建案,我去看實品屋,的確是美輪美奐,但去看了空屋後,卻發現其實通風不良,後陽台跟隔棟太近,導致迴流,一整個悶,但是實品屋因為放冷氣,就不知道這點了。採光的話也是要注意的,盡量的話不要挑西曬的房屋,否則平常也只會把窗簾拉上。

另外就是冷氣壓縮機的擺放位置,一些建案沒有冷氣架,買了只能擺在自家陽台,散熱效果不佳,也縮小了自己的居住空間。

另外看實品屋時,會特別注意房子留給冰箱以及洗衣機的地方。通常實品屋為了讓來客有開闊感,家具都選小小的, 這兩項家電也不擺。尤其冰箱後方必需要留空間散熱,又要突出一些。所以可以先決定冰箱的大小,看房子帶表尺量量看(有個建案超扯,廚房根本沒有冰箱的位置,冰箱要擺在外面)。否則只能遷就於空間了。

樑柱也是要注意的。有樑沒關係,裝潢可以避掉,但是就必須看梁的粗細以及位置。因為樑太細有結構不良的問題,有個建案自己說他們的樑都在外頭,所以沒樑,聽起來就覺得很奇怪。

另外會去打開窗戶看看是否是路衝,大樓大門的路衝其實不是什麼問題,畢竟自家不是從那邊出入的,但我就很在乎從窗戶看出去的感覺。我去看過一個建案,打開窗戶就是一條大馬路直直的衝過來就很不舒服。

另外我覺得我覺得人會挑房子,一進去就差不多知道是不是就這個了!這是有磁場的:)。這屬於感性的一方,而這一方通常是勝利的.....

5. 洽談注意事項

洽談之前,聊天的時候就會說我是住附近的,一方面叫他不要囉唆這附近未來的遠景,一方面暗示自己很清楚這附近的行情,不要隨便亂唬爛。談的東西不外乎問坪數、公設比、停車位、一坪價格。這四項就決定了總價。當然是"建議售價"。買房子不砍價,根本是潘仔,尤其最近新聞說,目前業代都是喊價來測試來客的水度。就有個建案,一坪下殺兩萬。不是愛刁人,而是這種事情真的沒辦法說個準,也不透明啊~

另外就是會談到座向了,不要挑向西的房子,西曬對房子、對人都不好。林口冬天實在有夠冷的,風大又潮濕!台灣冬天多吹東北風,這點要注意(但夏天還真是宜人啊!)。因此不能向西(怕西曬),又不能向東北,我想要的位置應該是主臥或是客廳窗戶的位置盡量向東南,然後不要靠馬路邊第一間,因為冬風吹來時,第一間已經先幫我們擋掉一些了。我覺得住大樓看自家大門朝哪邊沒意義,重點應該是住家與外界接觸的地方,所以我才特別強調窗戶看出去的地方,哪一邊窗戶多,就注意那個方向朝哪邊。我相信老祖宗的智慧,風水是讓人住的舒服的,但如果衍生其他東西又太Over了(什麼財位之類的)。我相信找十個風水師看風水會有九套說法的。我會這麼注重這個座向的原因是我是受害者,目前租的房間是朝西,所以下午會有西曬,然後又是邊間,冬天兩邊風吹來,簡直快冷死了!

6. 其他

6.1 在林口地區,我覺得交通題材對於增值幅度真的不多。以機場捷運來說,班次大約是二十分鐘一班,到台北需要三、四十分鐘,那這樣的運輸時間跟國道客運有何不同?更何況以目前台北捷運淡水線的票價來計算,價格應該遠高於客運票價。所以我覺得對林口地區影響不大,反而是對新莊有利。所以我蠻不喜歡用這樣的題材炒作的。

6.2 林口由於建案多,因為有比價效應,我覺得價格漲幅不會高,只是討厭的投資客買了又不住,都只想轉賣,苦了我們這群真正需要房子的人,我正期待他們的報應!

6.3 由於現在都處於看看的狀態,所以都不會很積極,但真正很有興趣的話,應該什麼天氣都會去看吧(我同學就是這樣)。雨天看會不會漏水(淹水)、熱天看會不會熱(西曬嚴不嚴重)、晚上看附近的情況以及住戶數(這是因為業代常唬爛只剩幾戶,但實際上空屋還很多)。

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